تصورات نادرست مسئولان شهری
انحراف به چپ سرمایه‌‌‌ها در بازار مسکن تهران
خرداد: آخرین «فرصت فیزیکی» پایتخت برای تعادل‌‌‌بخشی به جریان عرضه مسکن بین دو نیمه شهر، در گرو تصمیمات خوب یا بد مجموعه شهرداری و دولت است.
منطقه ۲۲ تهران، در اواخر دهه ۷۰ با این هدف مبنای برنامه‌‌‌ریزی شهری قرار گرفت که از آن برای تجهیز پایتخت به محدوده‌‌‌ای مفرح با خدمات گردشگری و در عین حال، متفاوت از مناطق مسکونی متراکم شهر استفاده شود. امروز اما این منطقه، به‌خاطر رانت نهفته در زمین‌‌‌های بزرگ آن، کاملا از نقشه‌‌‌ای که دودهه پیش برایش کشیده شده بود، منحرف شده و به «شهر برج‌‌‌های کم‌‌‌خاصیت» تغییر هویت داده است. مقیاس کوچکی از آنچه سال گذشته میلادی، تحت‌عنوان «شهر ارواح» یا «یک‌فرانسه برج خالی در حومه شهرهای اصلی چین» در این کشور خبرساز شد، امروز برای غربی‌‌‌ترین نقطه واقع در محدوده تهران مصداق پیدا کرده است. تحقیقات میدانی اخیر در منطقه ۲۲، در کنار مطالعاتی که برخی کارشناسان وابسته به شهرداری حدود یکی، دو سال پیش درباره وضعیت سکونت در این منطقه انجام دادند، نشان می‌دهد که نزدیک به نیمی از ظرفیت مسکونی بارگذاری‌شده در برج‌‌‌های منطقه ۲۲، خالی از سکنه است. شرایط غیرطبیعی بازار مسکن، میوه تلخ سیاستگذاری نادرست در حوزه‌های شهری و مسکن است.
مسوولان شهری تصور می‌کنند که هرچقدر «زمین برای ساخت مسکن» تامین شود، حجم عرضه خانه در بازار مصرف به پای تقاضا می‌رسد و مشکل قیمت‌ها از این طریق (تعادل‌‌‌بخشی بازار) حل خواهد شد. اما ماحصل تخصیص زمین‌‌‌ها و تغییر کاربری عظیم در غرب تهران (کاربری منطقه ۲۲ را از منطقه غیرمسکونی به برج‌‌‌شهر عوض کردند)، یخچالی از برج‌‌‌های خالی و بلااستفاده شده است که حجم عظیمی از سرمایه‌‌‌هایی که می‌‌‌توانست در مسیر مولد، عامل رشد بخش‌‌‌های اقتصادی شود، در ده‌‌‌ها بلندمرتبه حبس شده است. عرضه‌‌‌های سنگین در بازار مسکن تهران (چه در منطقه ۲۲ به شکل سونامی برج‌‌‌سازی و چه در دیگر مناطق شهر) در ظاهر به «فزونی تعداد خانه‌‌‌ها از تعداد خانوارهای ساکن در پایتخت» به میزان ۱۰درصد مازاد مسکن منجر شده است؛ اما در واقعیت این بازار، به‌خاطر اینکه حجم زیادی از خانه‌‌‌ها خالی از سکنه هستند، عرضه عملیاتی (مصرفی) در بازار معاملات مسکن بسیار پایین‌‌‌تر از سطح متعارف است.
سیاست «فقط تولید مسکن» بدون توجه سیاستگذار به «ریسک‌‌‌صفر و سود نامحدود سوداگری مسکن»، یک‌تصمیم انحرافی است که دست‌‌‌کم در منطقه ۲۲ پایتخت، باعث انحراف به چپ سرمایه‌‌‌های ساختمانی شد. عمده برج‌‌‌های منطقه ۲۲ طی نیمه اول دهه ۹۰ -مقطع قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن- ساخته شدند. اکنون دو شاهد برای انحراف به چپ سرمایه‌‌‌ها در بازار مسکن تهران وجود دارد؛ سند اول، حجم گسترده واحدهای مسکونی خالی از سکنه در غربی‌‌‌ترین منطقه تهران و سند دوم، واکنش معکوس «تورم مسکن منطقه ۲۲» به «دوپینگ ماشین برج‌‌‌سازی» است. سرعت رشد قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران طی چهار سال گذشته، از سرعت رشد قیمت در کل شهر بیشتر شد؛ به‌طوری که فاصله‌‌‌ای که بین قیمت واحدهای مسکونی این منطقه با منطقه۵ به‌عنوان منطقه قدیمی و همسایه ۲۲ وجود داشت، اکنون کم شده است. به این ترتیب، محرز است که بیشترین نفع را از ساخت‌‌‌وسازهای انبوه در منطقه نو و جوان تهران طی این سال‌ها، جریان کهنه ملاکی کسب کرده و کمترین استفاده، نصیب «جامعه هدف دولت و شهرداری (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها)» شده است؛ چرا که اگر غیر از این بود، اولا این عرضه‌‌‌ها از حالت بلااستفاده به واحدهای تحت سکونت تبدیل می‌‌‌شد و از سوی دیگر، سطح قیمت مسکن در شهر برج‌‌‌ها تا این حد جهش نمی‌‌‌کرد.
آنچه تا الان بر منطقه ۲۲ تهران گذشته، هم مغایر با اهداف بالادست تهران بوده و هم پاس‌‌‌گل به تورم ملکی محسوب شده است. از حالا به بعد اما سرنوشت زمین‌‌‌های خام باقیمانده این منطقه، به‌عنوان ثروت آخر تهران برای استفاده بهینه به نفع شهروندان، در دوراهی تصمیمات «مسوولان شهر تهران و اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری کشور» است. ظاهرا مقرر شده است که زمین‌‌‌های باقیمانده در غرب تهران، مثل سال‌های دهه ۹۰، زیر بار ساختمان‌‌‌سازی مسکونی برود. طرح کشوری «ساخت یک‌میلیون مسکن در سال» برای شهر تهران قرار است در محل منطقه ۲۲ اکران شود. امتیازهایی همچون تسهیل صدور پروانه ساختمانی به همراه وام ۴۵۰میلیون تومانی به‌ازای هر واحد مسکونی، از جمله شارژرهای ماشین برج‌‌‌سازی در منطقه ۲۲ بعد از یک دوره سه‌‌‌چهار ساله رکود ساختمانی در این قسمت از پهنه پایتخت است. خوابی که برای بخش‌‌‌های بکر شهر برج‌‌‌ها دیده شده است، بازار مسکن را بیشتر در بیراهه غرق می‌کند.
میانگین قیمت واحدهای مسکونی در منطقه ۲۲ براساس سطح کنونی قیمت‌ها و متوسط مساحت واحدهای برج‌‌‌ها، حدود ۳میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان است. این رقم، به‌مراتب فراتر از سقف استطاعت مالی خانه‌‌‌اولی‌‌‌های با درآمد متوسط است؛ چه برسد به خانوارهای کم‌‌‌درآمد فاقد مسکن که گروه اصلی جامعه هدف دولت در طرح‌‌‌های حمایتی تامین مسکن را شکل می‌دهند. به این ترتیب، هر نوع مسکن‌‌‌سازی با حمایت دولت و شهرداری در منطقه ۲۲ با وضع موجود قیمت ملک و مسمومیت بازار مسکن تهران توسط جریان ملاکی (صاحبان خانه‌‌‌های بلااستفاده)، حکم تیر خطا را دارد. راه دیگر بهره‌‌‌برداری از فرصت منطقه ۲۲ در پایتخت، پیوند این منطقه با مناطق فرسوده پایین شهر تهران است. زمین‌‌‌های باقیمانده منطقه ۲۲ ظرفیت بالقوه‌‌‌ای است که می‌‌‌توان از آن برای قفل‌‌‌گشایی سرمایه‌گذاری ساختمانی در جنوب پایتخت استفاده کرد.
تقریبا همه اراضی بزرگ‌مقیاس باقیمانده در غربی‌‌‌ترین منطقه پایتخت، در مالکیت دستگاه‌‌‌هاست. قانون سامان‌دهی مسکن و قانون جهش تولید مسکن به دستگاه‌‌‌ها تکلیف کرده است که زمین‌‌‌های تحت مالکیتشان را به وزارت مسکن (راه و شهرسازی) منتقل کنند تا این وزارتخانه، امکان ساخت مسکن ارزان برای واگذاری به اقشار هدف را پیدا کند. زمین‌‌‌های این منطقه، از این طریق میتواند در خدمت «نوسازی محله‌‌‌های کلنگی پایتخت» قرار بگیرد؛ نوعی امتیاز حق توسعه جنوب شهر که آن‌دسته از سرمایه‌گذاران ساختمانی که حاضر به تحول‌‌‌آفرینی در بافت فرسوده هستند، از آن (در منطقه ۲۲) نفع می‌‌‌برند. این حرکت ترکیبی، چه‌بسا به سکونت بخشی از ساکنان جنوب شهر در پهنه غربی پایتخت، منجر خواهد شد.
طی این سال‌ها صرفه اقتصادی ساختمان‌‌‌سازی در بالای شهر، مانع حرکت سرمایه‌‌‌ها به جبهه اصلی بازار تولید مسکن (مناطق پایین شهر) شد. جهش مسکن در سال‌های اخیر اما باعث شد، دهک‌‌‌های متوسط رو به پایین برای صاحب‌خانه شدن، سراغ مناطق جنوبی (ارزان) بروند. شهرداری و دولت با ابزارهای رگولاتوری در اختیار خود می‌‌‌توانند، مسیر انتقال سرمایه‌گذاران ساختمانی از شمال به جنوب را فراهم کنند. ساده‌‌‌ترین سیاست در بخش مسکن، بارگذاری تک‌‌‌بعدی در زمین‌‌‌های خام باقیمانده در شهر است که اتفاقا بدترین سیاست برای تامین مسکن جامعه هدف است. اما سیاست جایگزین، «ایجاد ارتباط هدفمند بین این زمین‌‌‌ها و مناطق محل سکونت کم‌‌‌درآمدها و مستعد مسکن‌‌‌سازی یعنی مناطق فرسوده» است.
ابزار دولت، میتواند تسهیلات کاهنده قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در جنوب شهر (مشوق‌‌‌هایی همچون انشعابات با بهای پایین‌‌‌تر از شمال شهر) و همچنین مالیات بر املاک بلااستفاده که کانون آن در مناطقی از جمله منطقه ۲۲ است، باشد. ابزار شهرداری هم عوارض شناور برای صدور پروانه ساختمانی بین دو نیمه شهر است. این عوارض در مناطق فرسوده که استعداد مسکن‌‌‌سازی دارند، در پایین‌ترین سطح ریالی و در مناطقی مثل منطقه ۲۲ که حدود ۱۵درصد تا سقف بارگذاری طرح جامع تهران، ظرفیت خالی دارد، در سطح بالا میتواند تعیین شود.
