دعاوی اجاره و سرقفلی

از جمله روابط حقوقی بین افراد جامعه اجاره املاک می باشد. در ماده 464 قانون مدنی اجاره اینگونه املاک اینگونه تعریف شده است: « عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می گر دد.» اجاره املاک به دو دسته املاک مسکونی و املاک تجاری تقسیم می گردد. در خصوص روابط موجر و مستأجر 3 قانون مجزا به کار رفته است که عبارت است از قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 62.
با توجه به قوانین متعدد در خصوص روابط موجر و مستأجر، دعاوی اجاره و سرقفلی از پیچیدگی خاصی برخوردارند چرا که تطبیق وضعیت قرارداد اجاره با قوانین مرتبط نیاز به تخصص و تبحر در حوزه دعاوی اجاره و سرقفلی می باشد.
از جمله مواردی که دغدغه بسیاری از افراد می باشد، بحث سرقفلی و مشکلات ناشی از آن می باشد. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص تخلیه سرقفلی که معمولاً مالکین در این زمینه دعاوی را مطرح می نمایند که به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات منجر به شکست در دعوای مطروحه می شود. مطالبه حق سرقفلی نیز یکی دیگر از دعاوی است که مستأجرین بسیاری را درگیرخود نموده است. و همچنین ابطال دستور تخلیه از جمله رایج ترین دعاوی در این حوزه بوده و حجم بسیاری از پرونده های اجاره و سرقفلی را به خود اختصاص داده است.

تخلیه سرقفلی
به مبلغی که مالک علاوه براجاره بها از مستأجر دریافت می کند سرقفلی گفته می شود. سرقفلی فقط مختص اماکن تجاری می باشد و در اجرای مقررات قانونی قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال های 56 و 76 از حیث نحوه ایجاد، امکان زوال و نحوه مطالبه با حق کسب و پیشه یا تجارت که مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستأجر داده می شود متفاوت است. حق سرقفلی عموماً به موجب پرداخت وجه و حق کسب و پیشه و تجارت در اثر فعالیت و رونق کسب و کار ایجاد می شود. همچنین حق کسب و پیشه از بدو امر به نحوه بالقوه و سرقفلی به صورت بالفعل ایجاد می شود.
شرایط تخلیه سرقفلی بستگی به این دارد که قرارداد اجاره مشمول چه قانونی می باشد. در ابتدا تخلیه سرقفلی را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 توضیح خواهیم داد.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
در بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اشاره گردیده چنانچه مالک بخواهد ساختمان جدید را احداث نماید می تواند تخلیه سرقفلی را تقاضا نماید. البته مشروط به این است که مالک پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را ارائه نماید و برای احداث ساختمان نیز در ماده 16 قانون مذکور مهلت تعیین شده است. در این ماده به صراحت قید گردیده مالک باید تا 6 ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساخت نماید در غیر اینصورت مستأجر می تواند علیه مالک طرح دعوا نموده و مطالبه اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره را بنماید.
تخلیه به منظور احتیاج شخصی
در بند 2 ماده 15 یکی از موارد تخلیه، نیاز شخصی مالک قید گردیده است. در این صورت مالک باید اثبات نماید که جهت تأمین معاش خود به مورد اجاره نیاز دارد. در برخی موارد ممکن است ملک به صورت مشاع باشد؛ در این حالت سؤالی که پیش می آید این است که آیا نیاز یکی از مالکین مشاع نیز می تواند از موارد تخلیه محسوب گردد؟ در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد اما نظریه اکثریت بر این است که بند 2 ماده 15 قانون موجر و مستأجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. لذا در صورت مشاع بودن ملک، نیاز یک نفر از مالکین مشاعی مشمول بند 2 ماده 15 قانون مذکور نبوده و نمی توان به استناد آن تقاضای تخلیه نمود.
تخلیه به منظور سکونت
طبق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر ومستأجر، چنانچه ملک تجاری مناسب برای سکونت باشد و مالک برای سکونت خود یا فرزندانش نیاز داشته باشد می تواند تقاضای تخلیه سرقفلی را بنماید.
نکته: چنانچه جهات تقاضای تخلیه یکی از موارد مطروح در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر باشد، مالک باید تمامی حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.
تخلیه به جهت انتقال
در بسیاری از قراردادهای اجاره، حق انتقال از مستأجر سلب گردیده است. طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56، چنانچه مستأجر بدون داشتن حق انتقال، اقدام به انتقال ملک تجاری نماید، مالک می تواند از طریق دادگاه، اقدام به تخلیه ملک تجاری نماید. در این مورد به دلیل اینکه تخلیه به سبب تخلف مستاجر می باشد نصف حق کسب و پیشه و تجارت به وی تعلق می گیرد.
حال سؤالی که مطرح می شود این است که مستأجری که حق انتقال از وی سلب شده و مالک نیز با انتقال ملک تجاری موافقت نمی نماید، چه راه حلی برای مستأجر وجود دارد؟
پاسخ این سؤال در همان ماده 19 قانون مذکور داده شده است. طبق آن مستأجر می بایست جهت تجویز انتقال، به مراجع قضایی مراجعه نموده و دادخواست مبنی بر تجویز انتقال منافع را ارائه نماید. در صورتی که دادگاه دعوای مستأجر را بپذیرد، وی ظرف 6 ماه می بایست نسبت به انتقال منافع اقدام نماید در غیر اینصورت رأی صادره ملغی الاثربوده و چنانچه مستأجر قصد انتقال داشته باشد می بایست دعوای مجدد مطرح نماید.
تخلیه به جهت تعدی و تفریط
بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 به مالک حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را در صورت تعدی و تفریط مستاجر داده است. در صورتی که مالک ادعای تعدی و تفریط از سوی مستاجر را نماید و کارشناس رسمی دادگستری نیز این ادعا را تائید نماید حکم تخلیه ملک تجاری صادر می شود.
تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
چنانچه مستاجر در مهلت مقرر در اجاره نامه از پرداخت اجاره بها خودداری نماید موجر می تواند از طریق ارسال اظهارنامه تقاضای پرداخت اجاره بها را نماید. در صورتیکه مستاجر ظرف دو روز اجاره بها را پرداخت ننماید، چنانچه اجاره نامه رسمی باشد از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه می شود و در صورتی که سند عادی باشد از طریق دادگاه اقدام می شود. در صورتیکه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه یا پس از صدور اجرائیه اقدام به پرداخت اجاره بهای معوقه نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و اجرای ثبت نیز تخلیه را توقیف می نماید. اما مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده نماید.
تخلیه به جهت تغییر شغل
چنانچه در اجاره نامه مورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستأجر نمی تواند آن شغل را تغییر دهد مگر با رضایت مالک و یا شباهت شغل جدید با شغل سابق. درصورتیکه مستأجر اقدام به تغییر شغل بدون رضایت مالک نماید و یا اینکه شغل جدید کاملاً مغایر با شغل سابق باشد، مالک می تواند تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید.
تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۶ با شرایط ذیل امکان پذیر می باشد:
الف) انقضای مدت اجاره
ب) فسخ عقد اجاره
مطالبه حق سرقفلی
همانگونه که توضیح دادیم سرقفلی به وجهی اطلاق می گردد که در ابتدای اجاره از طرف مستأجر به مالک پرداخت می شود. مبلغ و میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد. از جمله تفاوت های سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت این بود که در حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر بدون پرداخت مبلغ و به صرف استفاده تجاری دارای حق کسب و پیشه و تجارت می گردید و چنانچه مالک قصد تخلیه داشته باشد در غیر از موارد تخلف مستأجر، می بایست حق کسب و پیشه و تجارت به ایشان پرداخت گردد. اما در سرقفلی مبلغی بابت حق سرقفلی از سوی مستأجر به مالک پرداخت می شود و در صورت اقدام مالک به تخلیه، قابل مطالبه از سوی مستأجر می باشد. در تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ ذکر نموده که هنگام تخلیه می بایست حق سرقفلی به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود.

ابطال دستور تخلیه
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ چنانچه اجاره نامه شرایط مذکور در ماده ۲ آن قانون را دارا باشد و مدت اجاره منقضی شده باشد می توان تقاضای دستور تخلیه نمود. درخواست تخلیه دادخواست نمی باشد؛ لذا رعایت تشریفات مربوط به دادخواست در خصوص آن الزامی نمی باشد. درخواست دستور تخلیه نیازمند شرایطی می باشد و چنانچه این شرایط وجود نداشته باشد و به اشتباه دستور تخلیه صادر شود می توان ابطال آن را تقاضا نمود‌. و در صورتیکه دستور تخلیه در حال اجرا باشد می توان تقاضای توقیف عملیات اجرایی را نیز در ضمن خواسته اصلی مطرح نمود‌.