بازار املاک چین در بحبوحه یک بحران تدریجی است. قیمت املاک و مستغلات به‌دلیل تلاش مقامات برای مهار بدهیهای ناپایدار و سفتهبازی در بازار به‌شدت کاهش یافته است. صدها هزار خریدار مسکن از پرداخت وام مسکن خود برای املاک پیش‌فروش‌شده خودداری می‌‌کنند؛ زیرا شرکت‌های ساخت‌و‌ساز برای تکمیل به موقع پروژه‌های مسکن تلاش می‌‌کنند. به گزارش الجزیره، ازآنجاکه املاک ۱۵ تا ۳۰درصد از تولید ناخالص داخلی (GDP) چین را تشکیل می‌‌دهد، مشکلات بازار برای دومین اقتصاد بزرگ جهان و همچنین رشد بالقوه جهانی دردسر ایجاد میکند.
مشکلات املاک چین تا حدی نتیجه تصمیم‌‌گیری‌‌های سیاستی عمدی است. در اوت۲۰۲۰، پکن سیاست «سه خط قرمز» را با هدف تخلیه دقیق حباب عظیم مسکن، اجرا کرد. این سیاست دو هدف داشت: کاهش اتکای بیش از حد اقتصاد به دارایی و کاهش سفتهبازی که قیمت مسکن را برای بسیاری از چینی‌‌های طبقه متوسط دور از دسترس قرار داده بود. بر اساس این سیاست، شرکت‌های ساخت‌و‌ساز ملزم به رعایت شاخص‌‌های دقیق سلامت مالی، از جمله سقف ۱۰۰درصدی بدهی خالص به سهام، برای استقراض از بانک‌‌ها و سایر موسسات مالی بودند.
معلوم شد که بسیاری از شرکت‌های ساخت‌و‌ساز بسیاری خارج از «سه خط قرمز» فعالیت می‌‌کردند و با بدهیهای هنگفتی مواجه بودند. این بخش که به‌طور ناگهانی قادر به وام گرفتن بر اساس قوانین جدید نبود، با بحران شدید نقدینگی مواجه شد. در ماه دسامبر، اوِرگرند، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های ساخت‌و‌ساز چین، به‌دلیل دارندگان اوراق قرضه خارج از کشور خود، پرداخت بهره را نکول کرد و اندکی پس از آن، هلدینگ گروه کائیسا به چنین سرنوشتی دچار شد.
قیمت املاک در ماه ژوئیه برای یازدهمین ماه متوالی کاهش یافت و در مقایسه با سال گذشته تا ۳۰درصد کاهش یافت. گابریل ویلداو، مدیر عامل شرکت تحلیل ریسک تنیو، به الجزیره گفت: «آنچه چین در حال حاضر تجربه میکند یک بحران ناشی از سیاست است.» او افزود: «منظور من از آن این است که مردم سال‌ها و به دلایل خوبی درباره حباب مسکن هشدار می‌‌دهند؛ اما استرس شدیدی که بازار در حال حاضر تحت آن قرار دارد، نتیجه مستقیم محدودیت‌‌های بسیار شدید در اعطای وام به توسعه‌‌دهندگان است که از حدود یک سال و نیم پیش تحمیل شد.» مشکلات این بخش از آن زمان به بعد افزایش یافت؛ زیرا شرکت‌های ساخت‌و‌ساز با کمبود نقدینگی در تلاش برای تکمیل پروژه‌ها در برنامه بودند.
پس از آغاز بحران در شهر جنوب شرقی جینگ دژن در اوایل سال جاری، اعتراضات با حضور حدود ۳۰۰گروه صاحبخانه به تقریبا ۱۰۰شهر در سراسر کشور گسترش یافت. دویچه بانک تخمین زده است که ارزش وام‌‌های مسکن تحت تاثیر تحریم‌‌ها به ۸/ ۱تریلیون تا ۲تریلیون یوآن (۲۷۰ تا ۳۰۰ میلیارد دلار) یا حدود ۵درصد از کل وام‌‌های رهنی است. تامی وو، اقتصاددان ارشد در آکسفورد اکونومیکس گفت: «مشکل اصلی این است که شرکت‌های ساخت‌و‌ساز املاک جریان‌‌های نقدی کافی ندارند - چه به دلیل هزینه‌های بدهی، فروش کم مسکن یا استفاده نادرست از منابع مالی - برای ادامه پروژه‌ها.» حل این مشکل اعتماد خریداران مسکن به شرکت‌های ساخت‌و‌ساز را بازسازی میکند که به حمایت از فروش مسکن و در نتیجه بهبود سلامت مالی شرکت‌های ساخت‌و‌ساز کمک میکند.
خطر بزرگ
مشکلات املاک چین خطر بزرگی برای اقتصاد این کشور است که به‌دلیل سیاست‌‌های خشن پکن برای مقابله با کووید صفر و کندی رشد جهانی در حال حاضر تحت فشار است. بر اساس برخی برآوردها، املاک و مستغلات ۳۰درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌‌دهند؛ تقریبا دو برابر سهم مشابه در ایالات متحده. درحالی‌که برخی از تحلیلگران بر این باورند که بازار به پایین‌‌ترین سطح خود رسیده است، انتظار می‌‌رود مشکلات این بخش برای مدتی ادامه داشته باشد. در ماه ژوئیه، «S&P Global Ratings» تخمین زد که قیمت املاک در سال جاری ۳۰درصد کاهش می‌یابد؛ کاهشی بدتر از زمان بحران مالی ۲۰۰۸.
ویلدائو از تنیو می‌‌گوید: «این فقط بخش بزرگی از اقتصاد است که اکنون به نوعی زیر آب رفته است. حتی ادامه دادن به سرعتی که در آن هستیم، به نظر من ناپایدار است. اگر به همین منوال ادامه یابد، این به آن معناست که رشد به میزان قابل توجهی کمتر از هدف پیش‌‌بینی‌شده برای امسال بوده است. اقتصاد چین تقریبا یک‌پنجم تولید ناخالص داخلی جهانی را تشکیل می‌‌دهد؛ به این معنی که هرگونه کندی بزرگ، عواقب بزرگی برای اقتصاد جهانی خواهد داشت.
مجمع جهانی اقتصاد تخمین زده است که هر یک‌درصد کاهش در تولید ناخالص داخلی چین منجر به کاهش ۳/ ۰درصدی در تولید ناخالص داخلی جهانی می‌‌شود. در مطالعه سال ۲۰۱۹ توسط فدرال رزرو ایالات متحده، اقتصاددانان تخمین زدند که کاهش ۵/ ۸درصدی تولید ناخالص داخلی چین منجر به کاهش ۲۵/ ۳درصدی در اقتصادهای پیشرفته و نزدیک به ۶درصدی کاهش در اقتصادهای نوظهور خواهد شد. بعید است که اقتصاد چین دچار فروپاشی اقتصادی با این شدت شود. اما به گفته تحلیلگران، ممکن است در مسیر یک رکود طولانی‌‌مدت قرار گیرد که رشد جهانی را در سال‌های آینده به تعویق بیندازد. ویلدائو گفت که سیاستگذاران چینی ابزارهایی دارند که در کشورهای سرمایه‌‌داری بیشتر برای جلوگیری از یک بحران مالی تمام‌عیار در دسترس نیست.
او گفت: «رهبران چین نسبت به سیاستگذاران ایالات متحده در سال۲۰۰۸، درجه کنترل بسیار بیشتری بر سیستم مالی و اقتصاد واقعی دارند. بنابراین آنها ابزارهایی برای جلوگیری از یک بحران حاد را دارند.» او افزود: «آنها ابزارهایی برای جلوگیری از سرایت مالی و سقوط کامل در جریان اعتبار دارند؛ زیرا آنها به سادگی می‌‌توانند به بانک‌‌ها دستور بدهند که وام بدهند. آنها می‌‌توانند خارج از سیستم ورشکستگی قانونی کار کنند تا همه را نقد کنند تا از زنجیره‌های بی‌‌نظم نکول جلوگیری کنند.» اما ویلدائو گفت که چین همچنان می‌‌تواند به سال‌ها رکود اقتصادی نگاه کند که پس از دهه‌ها رشد قوی برای بسیاری از چینی‌‌ها در حکم رکود است. او گفت: «ما فقط می‌‌توانیم یک دوره طولانی رشد آهسته را ببینیم؛ چیزی بیشتر شبیه به سناریوی ژاپن، نوعی کاهش شدید رشد طی سال‌های طولانی، حتی نبود ناراحتی مالی حاد یا وحشت در بازار.»
راه‌حل چین چیست؟
پکن نشان داده است که با وجود عزم خود برای کاهش اتکای اقتصاد به این بخش، حمایت از بازار ملک یک وظیفه مهم است. در جلسه هیات تصمیم‌‌گیری ارشد چین در ماه ژوئیه، مقامات گفتند که نیاز به «ثبات» بازار املاک و مستغلات وجود دارد و در عین حال تاکید کردند که دولت‌های محلی باید مسوولیت اطمینان از اتمام خانه‌های پیش‌‌فروش را بر عهده بگیرند. در اوایل ماه جاری، رسانه چینی «کای‌‌شین» گزارش داد که پکن در حال آماده شدن برای ۲۰۰میلیارد یوآن (۳/ ۲۹میلیارد دلار) وام برای تکمیل پروژه‌های مسکن ناتمام است. پکن همچنین اقداماتی را برای تقویت اقتصاد به‌طور کلی انجام داده است، مانند کاهش نرخ بهره و اعمال محرک؛ از جمله بیانیه هفته گذشته‌‌شان مبنی بر ۴۴میلیارد دلار اعتبار جدید از طریق بانک‌‌های سیاست دولتی خود. وو، اقتصاددان آکسفورد اکونومیکس در یادداشتی گفت: «ما انتظار داریم بودجه اضافی برای حمایت از تکمیل خانه‌های ناتمام ترتیب داده شود.»
وی افزود: «در واقع، بیانیه نشست ژوئیه دفتر سیاسی بر نیاز به ثبات بازار املاک و اطمینان از تحویل خانه‌ها تاکید میکند. ما فکر می‌‌کنیم که بعید است این تلاش‌‌ها مستقیما از سوی دولت مرکزی انجام شود. در عوض، مقامات احتمالا از دولت‌های محلی، بانک‌‌ها و توسعه‌‌دهندگان املاک می‌‌خواهند تا با هماهنگی و اطمینان از تکمیل پروژه‌های مسکن ناتمام اطمینان حاصل کنند.» با این حال، تلاش‌‌های چین برای حمایت از بازار ممکن است محدود باشد؛ زیرا به‌طور گسترده انتظار می‌‌رود پکن به «سه خط قرمز» خود و شعار رئیس‌‌جمهوری چین، شی‌جین‌پینگ که «خانه‌ها برای زندگی در آن هستند، نه برای تعیین دلالی» پایبند باشد. ویلدائو گفت که سیاستگذاران چین اکنون با این دوراهی مواجه هستند که آیا باید به سرکوب املاک و مستغلات ادامه دهند یا مسیر را به خاطر رشد معکوس کنند. او گفت: «اگر آنها اکنون یک برنامه نجات را آغاز کنند، این به معنای عقب‌‌نشینی از این دستاوردها است.» او تصریح کرد: «همچنین از نظر سیاسی شرم‌‌آور خواهد بود؛ زیرا به نظر می‌رسد معکوس کردن، اعتراف به اشتباه است. به همین دلیل است که من فکر می‌‌کنم سیاست‌‌ها نسبتا ضعیف بوده است. ما برنامه نجات مسکن را که بسیاری از سرمایه‌‌گذاران به آن امیدوار بودند، ندیده‌‌ایم.»
